不動産の明け渡し

不動産の賃貸を行っている場合、賃借人が家賃を滞納したり、無断で第三者に貸していたり、騒音などの近隣住民に迷惑をかけていたりなど、悩みを抱えている方は少なくありません。
そのような際は、不動産の明け渡しを求めることになります。
しかし、中には賃借人が素直に受け入れて、明け渡しに応じない場合も存在します。
ここでは、不動産の明け渡しを円滑に進める方法をご紹介します。

不動産の明け渡しには、大きく分けて、調査・交渉・訴訟の3つのステップがあります。

・調査
最初に、事実関係の調査を行うことで、法律的に取ることが可能な手段について検討します。
具体的に家賃の滞納であれば、賃貸借契約書を確認し、どのような契約が交わされているのか、支払い状況を確認できる書類を確認し、賃借人がどれくらいの期間、家賃を滞納しているのかなど、証拠を集めます。
家賃の滞納の問題に関しては、3ヶ月以上の滞納が契約解除の目安とされています。
第三者に無断で貸している場合は、契約解除の法的事由とされていますが、判例では当事者間の信頼関係が損なわれて初めて認められるとされており、事実関係を精査しなければなりません。
騒音などのトラブルに関しては、問題の程度やそれを立証することが可能かどうか、法的な根拠があるかなど、十分に検討する必要があります。

・交渉
事実関係を確認した後、賃借人との交渉に移ります。
交渉の方法としては、直接交渉を行うことや内容証明郵便の送付が挙げられます。
直接交渉を行う場合は、弁護士などの専門家を間に挟んで交渉することで、円滑に進めることが可能です。
内容証明郵便の送付では、未払い家賃の催告や契約の解除の通知をします。
また、不動産の占有者を借主で固定するために行う手続きである占有移転禁止の仮処分を行うこともあります。

・訴訟
交渉を行っても、明け渡しに応じない場合は、裁判所に訴訟を提起することになります。
そして、裁判所から明け渡しを認容する判決が出たにもかかわらず、応じない場合は強制執行の手続きを行います。

以上が、不動産の明け渡しに関する説明になります。
調査、交渉、訴訟のいずれの段階においても、専門知識や時間を要することになります。
不動産の明け渡しでお困りの方は専門家に相談することをおすすめします。

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