【オーナー様向け】家賃値上げ交渉の進め方とポイントについて解説

物件を賃貸している場合、地価や物価の変動を始めとした事情変更により、家賃の値上げをせざるを得ないタイミングもしばしば発生します。

もっとも、家賃の値上げに賃借人が納得しない場合も多いため、値上げ交渉が必要となります。

本稿では、家賃値上げ交渉の進め方とポイントについて解説していきます。

家賃の値上げに必要となる条件

家賃の値上げは借地借家法上オーナーの権利として認められていますが、その際には条件が設定されています。

事情の変更があること

まずは事情の変更があることが求められますが、その内容としては、現在の家賃が周辺地域の相場に比して安いことや、地価上昇などの理由から周辺地域の家賃相場が高くなったことなどが挙げられます。

また、周辺地域の地価が上昇した場合、それに伴って固定資産税評価額も上昇します。

この際オーナーの支払う税金の額も上昇するため、このような場合でも事情の変更が認められる場合があります。

事情の変更のため、これまでの賃料額が不相当になったこと

事情の変更を理由として、これまでの賃料が不相当に安いといえる状態になっていることも必要となります。

この際、賃料が安すぎる状態が事情の変更以外の理由で発生した場合には、家賃の値上げは認められないので注意が必要です。

家賃値上げ交渉の進め方

家賃値上げ交渉は以下のように進めます。

入居者への通知を行う

まずは、入居者に家賃を値上げする旨通知を行います。

入居者が値上げ後も居住を続けるか決めるための時間を用意するために、また出ていく場合には次の入居者をすぐに探せるように、値上げの通知はできる限り早く行うことをおすすめします。

また、後々のトラブルを防止するため、通知は書面で行っておくようにしましょう。

特に、配達証明付き内容証明郵便で通知をすることで、内容通りの通知を行った事実を証明することができます。

実際に値上げ交渉を行う

通知を行った結果、入居者に反対されてしまった場合、交渉が必要となります。

入居者が値上げに納得してもらうよう、説明や説得を行います。

賃料増額の調停申立てをする

値上げ交渉がうまくいかなかった場合、裁判所の力を借りて調停の形で値上げに関する話し合いを試みることになります。

賃料増額の場合には、訴訟に先行して調停を行うことが求められるため、訴訟での解決を図る場合でも必ず調停を経由することになります。

訴訟提起をする

調停もうまくいかなかった場合には訴訟提起をすることになります。

この時には、事情変更や通知の有無等についての立証が求められます。

家賃値上げ交渉のポイント

家賃値上げ交渉のポイントをいくつか紹介します。

値上げに伴うメリットを提示する

値上げのみをする場合、入居者としてはデメリットしかないためなかなか応じてくれません。

その場合、相手方にメリットを提示することで、退去を思いとどまってくれる場合があります。

具体的には、更新料を無料にするなどの方策が考えられます。

値上げの理由について根拠を持って説明する

周辺地域の地価や家賃が上がっているなど、値上げの理由をデータとともに提示することで入居者も納得する場合があります。

値上げの幅を適切な範囲に抑える

いくら正当な理由があっても、値上げの幅が大きすぎると入居者も納得できません。

そのため、周辺の家賃相場に合わせるなど、適切な範囲で値上げを行うことが大切です。

入居者への印象を普段から良くしておく

共有部分の清掃やトラブルへの早期対処、入居者に対する誠意を持った対応を普段から行っておき、入居者からの印象を上げておくことで、交渉がスムーズに進む場合も多いです。

賃貸借契約更新時の値上げは避ける

賃貸借契約の更新時は、値上げのタイミングとして適切ではありません。

値上げ交渉が難航した場合に、入居者が本来の更新手続を履践せず、法定更新の形で契約の更新を行ってしまうことが考えられるからです。

この場合、値上げもできず更新料も支払ってもらえなくなるという事態に陥りかねないので、他のタイミングでの値上げ交渉が望ましいといえます。

まとめ

家賃の値上げ交渉には、早めの準備と誠意を持った対応が必要となります。

また、値上げを避けるべきタイミングがあることにも注意が必要です。

交渉が難航した場合には、法律の専門家である弁護士を挟んだ話し合いや調停を行うのがおすすめです。

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初回相談は無料で承っており、事前予約で休日・時間外も対応可能です。

不動産に関してお悩みのオーナー様は、お気軽にご相談ください。